Patrimonium heeft woningen in een gebied waar aardbevingen optreden. Dit heeft nu en in de toekomst effect op onder meer bedrijfsvoering en risico’s en daarmee eveneens op de jaarrekening.

In deze paragraaf vermelden wij de effecten van de aardbevingen. Er wordt aangegeven om welk vastgoed het gaat en vervolgens wordt ingegaan op de reeds ontstane schade en de afhandeling hiervan, de waarde en waarderingseffecten en de activiteiten op het gebied van versterken en verduurzamen. Tot slot wordt ingegaan op de gevolgen voor de jaarrekening. 

Vastgoedbezit in aardbevingsgebied 
Het vastgoed van Patrimonium bevindt zich uitsluitend in de stad Groningen en hiermee derhalve niet in het risicogebied waar 20% of meer geaccepteerde schadegevallen ten opzichte van de totale woningvoorraad voorkomt. 

Schade afhandeling
Op grond van wettelijke bepalingen is de exploitant van de gasvelden, zijnde de NAM, aansprakelijk voor alle schade als gevolg van de exploitatie van de gasvelden. Patrimonium gaat er dan ook vanuit dat alle vormen van schade als gevolg van de aardbevingen volledig vergoed worden door de NAM. 

Het wetsvoorstel Instituut Mijnbouwschade regelt dat alle schadeclaims als gevolg van de gaswinning uit het Groningenveld of de gasopslag bij Norg publiekrechtelijk in plaats van privaatrechtelijk bij de NAM afgehandeld kunnen worden. Daarvoor wordt een zelfstandig bestuursorgaan opgericht: het Instituut Mijnbouwschade Groningen. Dit Instituut gaat alle vormen van schade beoordelen die zijn ontstaan ten behoeve van gaswinning uit het Groningenveld of de gasopslag bij Norg. Dit betekent dat naast fysieke schade aan gebouwen en werken, voortaan ook andere vormen van schade, zoals waardedaling en immateriële schade, beoordeeld worden. En naast burgers kunnen ook bedrijven en overheden bij het Instituut terecht. Het Instituut Mijnbouwschade Groningen moet het loket worden voor de afhandeling van alle vormen van schade. 

Wanneer de nieuwe Wet Mijnbouwschade in werking treed is op dit moment nog niet bekend. 

Effecten van aardbevingen op de waarde van en waardering van het onroerend goed
Aardbevingen kunnen een effect hebben op de waarde en daarmee de waardering van het onroerend goed. Dit raakt de jaarrekening voor zowel de marktwaarde in verhuurde staat en hiermee ook de beleidswaarde. 
De rechtbank in Assen heeft in 2015 uitspraak gedaan waardoor waardedaling van onroerend goed als gevolg van aardbevingen aangemerkt kan worden als schade en daarmee in aanmerking komt voor een vergoeding door de exploitant, de NAM. De inhoud van dit vonnis is in januari 2018 overgenomen door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Patrimonium wordt hiermee toegelaten tot een schadestaatprocedure waarin de omvang van de schade dient te worden vastgesteld. Ten tijde van het opstellen van het jaarverslag is nog niet bekend wat de mogelijke vergoeding voor Patrimonium zal zijn in deze procedure.

Risico en beheersing
Over de risico’s is ook overleg gevoerd met de Aw en het WSW. De Aw en het WSW volgen de ontwikkelingen is het aardbevingsgebied. Patrimonium informeert de toezichthouders over de gevolgen voor hun portefeuilleplan en het strategisch vastgoedbeleid en -beheer.

De exploitanten van het gaswinningsgebied zijn wettelijk verplicht de schade en de kosten van het voorkomen van schade als gevolg van gaswinning te vergoeden (artikel 6:177 lid 1 en lid 4 BW, artikel 6:174 BW lid 3 BW en/of 6:162 BW in combinatie met art. 6:96 lid 1 en lid 2 onder a en b BW). We gaan er vanuit dat alle kosten betreffende aardbevingen door de exploitanten vergoed worden en dwingen dit desnoods via gerechtelijke stappen af.

Overheadkosten
In 2018 hebben de gezamenlijke corporaties in het aardbevingsgebied een akkoord bereikt over de vergoeding van overheadkosten. Deze vergoeding dekt niet alle kosten. De corporaties hebben besloten vanuit de bijdrage van de NAM allereerst de gemaakte externe kosten te vergoeden aan de individuele corporaties. Voor de periode tot en met 2018 heeft Patrimonium € 57.315 aan kosten gemaakt.

Versterken, verduurzamen en eisen nieuwbouw (versterkingsschade / bouwschade)
Lopende en in planning zijnde nieuwbouwprojecten in ons werkgebied zijn getoetst aan de vigerende praktijkrichtlijn voor aardbevingsbesteding bouwen (NPR). Daar waar nodig zijn bij bouwprojecten direct aanpassingen aangebracht in overleg met NAM/CVW. De meerkosten worden geclaimd bij de NAM, zijn onderdeel van de projectbegrotingen en worden (discussies over onderdelen daargelaten) door de NAM vergoed. In de planvorming van de overige nieuwbouwprojecten zijn de eisen van de vigerende NPR toegepast en de kosten hiervoor geraamd. Meerkosten worden ingediend bij de NAM. Dit geldt ook voor de kosten die verband houden met vertraging in de planvorming en/of realisatie als gevolg van onzekerheden ten aanzien van de noodzaak tot versterken.

Gevolgen voor de jaarrekening
Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan in beperkte mate onzekerheden ten aanzien van de vastgoedwaardering per 31 december 2018. De basis-versie vastgoedwaardering voor aangewezen aardbevingsgebieden houdt rekening met de gevolgen van de aardbevingen. Voor Patrimonium geldt dat wij (nog) niet in een aangewezen gebied liggen, maar dat dit mogelijkerwijs in de nabije toekomst zal gebeuren, waardoor de vastgoedwaardering hier mogelijk negatief door beïnvloed zal gaan worden. Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de PRA bouwen, het ontbreken van voldoende referentie-transacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaarde waardering) en de lopende gesprekken en procedures met de NCG, NAM en overige stakeholders zijn de financiële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen.

Wij gaan ervan uit dat de Rijksoverheid en daarmee de NAM de afspraken in het kabinetsbesluit van 17 januari 2014 zullen uitvoeren.

Patrimonium heeft beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbevingsschade (waaronder het verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schadeherstel en -beperking en de extra kosten in haar bedrijfsvoering versus de te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. De afspraken met betrekking tot de vergoeding bij schade zijn vastgelegd in een convenant met de TCMG.

Op basis van de afspraken in dit convenant is er voldoende zekerheid voor Patrimonium dat de kosten van schade worden vergoed. Naar de mening van het bestuur, met de kennis ten tijde van het opmaken van de jaarrekening is er geen aanleiding om te veronderstellen dat Patrimonium hier derhalve niet toe in staat zou zijn. Een mogelijke lagere vastgoedwaardering heeft geen effect op de leningsvoorwaarden, de financiering is geborgd bij het WSW, waarbij per balansdatum aan de criteria van het WSW wordt voldaan. Deze situatie leidt niet tot directe opeisbaarheid van de financiering. Patrimonium schat het risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment als laag in.

Op verzoek van het Ministerie van BZK heeft Patrimonium in 2018 balkons en galerijen laten onderzoeken naar aanleiding van een balkonincident in Leeuwarden. Patrimonium heeft besloten om uit voorzorg en zorgvuldigheid alle balkons en galerijen van de periode 1950 tot en met 1975 te onderzoeken. Er zijn 814 woningen verplicht onderzocht; er zijn slechts 32 balkons aangetroffen die niet voldeden aan de eisen, waarop maatregelen zijn getroffen en herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd in 2018. Bij 296 balkons was geen direct gevaar maar is aangeraden om vervolgonderzoeken uit te voeren. Dat is gebeurd en daaruit bleek dat de balkons goed waren.  

Bij 314 balkons was onderzoek nodig omdat ze vallen onder de zorgplicht; bij 34 balkons is reparatie nodig, wat zal worden uitgevoerd in 2019.

Patrimonium beschikt naast woningen over andere vormen van vastgoed. In de onderstaande tabel wordt dit vastgoed weergegeven

De technisch service medewerkers van Patrimonium voeren het gehele dagelijkse klachtenonderhoud uit. Onderhoudsklachten worden afhankelijk van de urgentie, zo spoedig mogelijk verholpen. De medewerkers hebben hun vaste wijk. Zij zijn ‘het gezicht' van Patrimonium en signaleren vanuit de dagelijkse praktijk vroegtijdig problemen.

Ook vervullen ze vaak een maatschappelijke rol in deze functie. Sociale problemen die om een oplossing vragen, melden ze binnen de organisatie, waarna geprobeerd wordt gerichte zorg te organiseren door instanties. De totale onderhoudskosten voor 2018 bedragen € 12,3 miljoen, dit is inclusief de toegerekende personeels- en organisatiekosten. De kosten van onderhoud zijn lager dan begroot en lager dan de realisatie in 2017 (€ 13,3 miljoen), een deel van het planmatig onderhoud is doorgeschoven naar 2019.

Patrimonium heeft te maken met diverse partijen die beleid maken op duurzaamheid waar wij vervolgens invulling aan moeten geven. Zo zijn er afspraken vanuit Aedes, vanuit het ministerie en ook vanuit de gemeente Groningen. Allemaal met hun eigen belangen en hun eigen doelstellingen. Daarnaast maken we afspraken met onze huurdersorganisatie en de Raad van Commissarissen over onze duurzaamheiddoelen. 

Patrimonium heeft in de afgelopen jaren diverse verduurzamingwerkzaamheden uitgevoerd aan haar woningen. Vaak is dat gebeurd tijdens planmatige onderhoudswerkzaamheden. Op dit moment hebben we een gemiddeld energielabel C en we verwachten in 2020 op gemiddeld label B te zitten. 

In 2018 hebben we bij 30 adressen een luchthybride warmtepomp als proef geplaatst om ervaring op te doen. Ook is afgesproken dat we mee gaan doen aan het aansluiten van woningen op warmtenet en dit zal in de komende jaren meer vorm en invulling gaan krijgen.

We doen dus al veel, maar om duidelijk te krijgen waar we nu precies staan en waar we naar toe willen met duurzaamheid, zullen we in 2019 een nulmeting houden en vaststellen wat onze mogelijkheden zijn (technisch, politiek en financieel). Daarna worden doelstellingen gemaakt om te komen tot een concreet duurzaamheidbeleid.

Als bewoners hun woning willen aanpassen aan hun eigen specifieke wensen dan wordt dit in principe toegestaan. Op hun verzoek kunnen tijdens de bewoning en/of bij mutatie  voorzieningen als een moderne douche, woningisolatie en vaatwasaansluiting worden aangepast dan wel aangebracht tegen betaling van een huurverhoging of een eenmalige bijdrage. 

Het in 2017 gestarte groot onderhoud bij de Berkenflat  is in het verslagjaar afgerond. Datzelfde geldt ook voor het groot onderhoud in de Stadsparkwijk (53 woningen). 

Bij de Maaslaan zijn 48 woningen voorzien van kunststof kozijnen, HR++ glas en zijn schilderwerkzaamheden uitgevoerd. 

Waar huurders in deze wooncomplexen een wens tot verbetering van het woongerief hebben, wordt dit meegenomen in het groot onderhoud.

De trend uit 2017 heeft zich doorgezet: de leegstand bij mutatie is verder afgenomen door het mutatieproces anders in te richten. Aan enige leegstand bij mutatie is niet te ontkomen omdat het regelmatig nodig is om asbest uit de woning te verwijderen en dat kost tijd. Zie tabel.

In ons bezit zijn in totaal 147 liften en is Patrimonium in 2018 (opnieuw) door het Liftinstituut uitgeroepen tot beheerder van de meest veilige liften zonder arbo- en afkeurpunten. Het Liftinstituut keurt ongeveer 60% van het liftbestand in Nederland.

Bij mutaties worden woningen zo nodig voorzien van een douche of de moederhaard/ketel wordt vervangen of er vinden ingrijpende onderhoudswerkzaamheden plaats. Tevens vinden in de woningen bij mutaties een uitgebreide asbestinventarisatie en indien nodig een asbestsanering plaats. 

In het jaar 2018 zijn er bij mutatie 78 keukens (2017: 135), 86 toiletten (2017: 145) en 84 douches (2017: 124) gerenoveerd. Er zijn in 2018 minder keukens, toiletten en douches gerenoveerd dan het jaar ervoor. Dat komt onder anderen omdat er woningen zijn gemuteerd die in de afgelopen jaren reeds zijn gerenoveerd.

Patrimonium heeft zich tot doel gesteld om jaarlijks 70 nieuwbouwwoningen op te leveren.
Zowel aan de technische kwaliteit als aan de functionaliteit van de woning of het woongebouw stelt Patrimonium hoge eisen en ook wordt er aardbevingsbestendig gebouwd.

Beijum
Op de locatie van het voormalige zorgcentrum Innersdijk heeft Patrimonium een appartementencomplex gebouwd, dat in februari 2019 is opgeleverd. Eén gedeelte bestaat uit 24 seniorenappartementen, met Patrimonium als verhuurder. Daarnaast worden 24 appartementen verhuurd aan De Zijlen voor mensen met een verstandelijke beperking. Op de begane grond zijn enkele openbare functies voor de wijk te vinden zoals een buurtcentrum en een vestiging van het WIJ-team.

Selwerd
Op 1 maart 2018 is door wethouder Roeland van der Schaaf en de voorzitter van de Raad van Commissarissen Frank van der Meulen het startsein gegeven voor de bouw van een woontoren (‘de Beukenhorst’) op het terrein van voormalig Huize Patrimonium. Het gebouw telt 60 seniorenappartementen, waarvan 40 appartementen worden toegewezen door Patrimonium; daarnaast wijst Patrimonium in samenwerking met ZINN 20 woningen toe aan mensen met een zorgindicatie. De bewoners van de woontoren kunnen eventueel gebruikmaken van de faciliteiten van de woonzorglocatie van ZINN (‘de Es’) dat naast de woontoren is gesitueerd. Met Warmtestad zijn afspraken gemaakt over het leveren van duurzame warmte aan dit gebouw. De oplevering staat gepland voor eind 2019.

Opties grond
Patrimonium is actief op zoek naar mogelijk locaties om te kunnen bouwen, zodat kan worden voldaan aan de doelstelling om elk jaar 70 woningen te bouwen.

Het aantal woningen bedroeg aan het einde van het verslagjaar 6.188 (dit is exclusief 222 zorgplaatsen). 

In de onderstaande tabel is ons totale vastgoed weergegeven.

Dit overzicht laat zien dat Patrimonium relatief oud bezit heeft, wat meer onderhoudskosten met zich meebrengt. Het is noodzaak om op termijn bij bepaalde wooncomplexen te kiezen voor sloop en vervangende nieuwbouw waarmee het bezit wordt verjongd.

De samenstelling van onze voorraad huurwoningen is als volgt: 23% van de woningen heeft een huurprijs ≤ € 417,34 en behoort tot de goedkope voorraad; 71% van de woningen heeft een huurprijs tussen € 417,34 en € 640,14 en valt in de categorie betaalbare voorraad. Het overgrote deel van onze voorraad (94%) is daardoor geschikt voor bewoners met een inkomen tot de inkomensgrenzen die gelden voor de huurtoeslag.

Bovengenoemde huurprijsgrenzen zijn dezelfde als genoemd in de Wet op de Huurtoeslag. De gemiddelde huurprijs van alle woningen bedraagt € 496,41.

In het verslagjaar zijn geen woningen gesloopt.

In 2018 is het SVB geactualiseerd. De complexanalyses zijn geactualiseerd. Vanuit de complexanalyses en wijkvisies worden zowel de nieuwbouwprogramma’s, herstructureringsprogramma’s en verduurzaming aangewezen. Ook de verkooplijst is geactualiseerd en bijgewerkt. Komend jaar zal gewerkt worden aan een strategie op bedrijfsonroerend goed en zal de verkooplijst verder aangevuld worden zodat het gemiddelde van 20 verkopen per jaar de komende 10 jaar geborgd kan worden.

In het onderhoud voldoen wij aan de veiligheidseisen die voortvloeien uit wettelijke eisen en onze zorgplicht op het gebied van legionella en asbest en koolmonoxide.

Open verbrandingstoestellen
Moederhaard, gashaarden en geisers zijn open verbrandingstoestellen. Al enige jaren zijn we bezig deze toestellen te vervangen door HR-ketels, zowel bij mutatie als in bewoonde situaties. Bij mutatie laten we deze haarden in combinatie met de geiser verwijderen. Eind 2018 waren er nog circa 70  moederhaarden en 45 gashaarden in onze huurwoningen aanwezig. Begin 2019 is een plan van aanpak gemaakt om in het kader van veiligheid en duurzaamheid te starten met het afdwingen van de vervanging. 

Asbest
Bij verbouwingen mag geen gevaar ontstaan voor de gezondheid van bewoners en medewerkers door blootstelling aan asbest. We hebben daarom alle relevante mutatiewoningen (bouwjaar voor 1993) laten onderzoeken op asbest. Samen met een onderzoek in het oorspronkelijke bestek en de tekeningen is dit de basis voor een representatief referentiekader. Vanuit deze gegevens is er een asbestsignaleringskaart ontwikkeld die we aan ca 90% van onze huurders hebben verstrekt, zodat ook zij geïnformeerd zijn. We hebben in 2018 ongeveer € 713.000 besteed aan de inventarisatie en sanering bij mutatie en € 50.000 voor sanering in projecten. De regelgeving omtrent het verwijderen van asbest wordt regelmatig aangescherpt en dat heeft als consequenties dat steeds meer asbest moet worden verwijderd en dat de kosten toenemen.

Legionellabeheer
Het voldoen aan de vigerende regelgeving voor legionellabeheer vergt steeds meer inzet en middelen bij de complexen met een warmwatervoorziening. Ondanks de nodige inspectie en onderhoudsmaatregelen blijkt steeds weer dat de legionella boven de normen uit komt. Alhoewel het vaak een niet gevaarlijke variant is, zijn we toch gehouden aan de regelgeving van de overheid. Afgelopen jaar hebben we € 65.000 geïnvesteerd in de beheersing van legionella.

Binnen het Nieuw Lokaal Akkoord is een Sociaal Plan wijkvernieuwing vastgesteld. Hierin is vastgelegd wat een huurder van een corporatie in de stad Groningen mag verwachten als de huurder gedwongen moet verhuizen in verband met de noodzakelijke sloop of renovatie van de huurwoning. De bedragen voor de verhuiskostenvergoeding zijn voor de periode 16 februari 2018 – 28 februari 2019 vastgesteld op € 6.163 voor een zelfstandige woning. Aangezien Patrimonium in 2018 geen sloop en omvangrijke renovaties had, is er geen gebruik gemaakt van dit reglement.

Om geld te genereren voor duurzaamheid, verkopen wij sociale huurwoningen bij mutatie of aan zittende huurders als deze op een eerder vastgestelde verkooplijst staan. De woningen worden verkocht tegen marktwaarde. De verkoop verloopt via een makelaar. In 2018 waren er 20 woningen begroot voor de verkoop. Er zijn in totaliteit 17 woningen verkocht. Doordat er tijdens mutatie geen woningen met een verkooplabel vrijkwamen, was het niet mogelijk om hogere verkoopaantallen te realiseren. De totale verkoopopbrengst van de woningen lag hoger dan begroot.

In 2018 zijn twee woningen om medische redenen door ons aangepast in het kader van de WMO.