Patrimonium wil als woningstichting vanuit haar eigen visie op ‘goed wonen’ een betrouwbare en efficiënte verhuurder zijn van kwalitatief goede en betaalbare woningen aan mensen die financieel niet in staat zijn om zelf in deze primaire levensbehoefte te voorzien. Patrimonium huisvest verschillende doelgroepen en spant zich in om het voor haar huurders een goede verhuurder te zijn. In dit hoofdstuk geven we per doelgroep of op onderwerp de belangrijkste zaken weer.

Urgenten 
Woonurgentie Groningen behandelt de aanvragen van woningzoekenden voor woonurgentie. Met woonurgentie krijgt iemand die in een ernstige noodsituatie verkeert voorrang bij het verkrijgen van woonruimte. Dit betekent dat de woningzoekende een aanvulling van 100 punten krijgt op de gespaarde punten. Urgente grote gezinnen (huishoudens met twee of meer kinderen) krijgen bij echtscheiding of relatiebreuk een aanvulling tot 200 punten. Het is dan mogelijk om op relatief korte termijn een andere woning te vinden. 

Huisvesten kwetsbare personen
In de prestatieafspraken Groningen zijn voor de periode 2019 – 2020 afspraken gemaakt en is de samenwerking opgenomen rond het huisvesten van kwetsbare personen.

Kwetsbare personen en uitgezette huishoudens
Woonurgentie Groningen verzorgt voor de vijf corporaties in de stad Groningen de indicatie voor kwetsbare personen. Een kwetsbaar persoon is iemand die zorg of begeleiding nodig heeft bij het wonen. Dit kan via Bureau Woonkans, Proefwonen of het Tweede Kansbeleid.

• Bureau Woonkans
  Het inplaatsen van deze mensen doen de corporaties en op basis van driehoekscontracten tussen corporatie, een begeleidende instelling en de bewoner. Het traject wordt begeleid door Bureau Woonkans. Een zorgvuldige toewijzing en waar mogelijk spreiding over het woningbezit zijn de uitgangspunten bij het inplaatsen van deze groep. 
• Proefwonen
  Bij proefwonen vindt de toewijzing van de woningen alleen plaats wanneer een instelling of organisatie de zorg of de begeleiding garandeert. De instelling huurt  de woning eerst zelf voor een periode van één jaar en na een evaluatie wordt bepaald of de huurovereenkomst met de bewoner kan worden afgesloten. 
• Tweede Kansbeleid
  Woningzoekenden die als huurder op grond van een gerechtelijke vonnis vanwege huurschuld of overlast zijn ontruimd door één van de Groninger woningcorporaties komen in aanmerking voor het Tweede Kansbeleid. Onder voorwaarden wordt via Bureau Woonkans of via hulpverleningsinstanties volgens het principe van Proefwonen geherhuisvest. In het verslagjaar heeft Patrimonium geen mensen uit deze doelgroep gehuisvest.

In 2018 zijn 62 woningen aan kwetsbare personen en uitgezette huishoudens beschikbaar gesteld (2017: 23). Door onze woningen aan te bieden via WoningNet hebben we in 2018 meer mensen uit deze doelgroep kunnen helpen ten opzichte van 2017.

Vergunninghouders
In het kader van de taakstelling van vergunninghouders per gemeente heeft Patrimonium 27 woningen beschikbaar gesteld (2017: 15). De inhaalslag die in 2017 is ingezet om meer vergunninghouders te huisvesten, heeft zich doorgezet in 2018. 

Tabel 1 geeft een totaalbeeld van de huisvesting van urgenten, kwetsbare personen en vergunninghouders over de laatste twee jaren.

Specifieke doelgroepen
Tot de specifieke doelgroepen behoren, onder anderen, de verhuringen in het kader van intermediaire verhuur. In een woning of gebouw worden wooneenheden aan instellingen en stichtingen verhuurd, die vervolgens mensen plaatsen die opvang en zorg krijgen vanuit deze instellingen. Voor de verhuur zijn de regels van het passend toewijzen van toepassing. Zo hebben we panden verhuurd aan

• Stichting Exodus:
  - Opvang en begeleiding van ex-gedetineerden die een positieve start wensen te maken bij hun terugkeer in de maatschappij.
  - Een fasehuis als tussenvorm in het traject om zelfstandig te kunnen gaan wonen.
• Het Leger des Heils: 
  - Een locatie met een programma gericht op (re)integratie in de samenleving voor jongeren die met justitie in aanraking zijn gekomen.
  - Een begeleidingstraject van ex-gedetineerden. Een tussenvorm als opmaat naar regulier wonen.
  - Negen appartementen ten behoeve van begeleid wonen van (ex)gedetineerden en (ex)verslaafden.
  - Fasehuizen en satellietwoningen om bewoners voor te bereiden op zelfstandig wonen.
  - Dagopvang ten behoeve van thuis- en daklozen.
• Stichting Christelijke Verslavingszorg Noord Nederland ‘TerWille’: 
  - Drie locaties voor  dagbehandeling verslavingszorg. Deze stichting stelt zich ten doel het bieden van hulp aan mensen die een verslavingsprobleem hebben. 
• Stichting Limor: 
  - Een woonvoorziening met  plaats voor 25 thuis- en dakloze mensen die hun onderkomen kwijt zijn of dreigen kwijt te raken en die geholpen worden weer een plek in de samenleving te krijgen. 
  - Drie woningen die bestemd zijn als een aanleun- of fasewoning van de woonvoorziening.
• Stichting Lentis:  
  - Een beschermde woonvorm voor  jongeren in de leeftijd tot 23 jaar, bedoeld voor jongeren die niet meer thuis kunnen wonen, maar ook niet zelfstandig kunnen wonen. Met ondersteuning van Lentis kunnen zij er langere tijd onder begeleiding wonen en tegelijkertijd een psychiatrische behandeling krijgen. 
  - Een woonvorm met eenheden voor jongeren, met een andere zorgvraag. 
  - Bij beide woonvormen zijn satellietwoningen in de directe omgeving om onder de zorg van Lentis te blijven.
• Stichting NOVO:  
  - Een satellietwoning nabij een locatie van deze organisatie.

In totaal gaat het om 176 verhuureenheden.

In 2018 is het totale aantal mutaties 561, waarvan 454 mutaties voor de primaire doelgroep. In het verslagjaar zijn voor de primaire doelgroep de volgende aantallen en percentages toegewezen in het verslagjaar 2018.

1. Aantallen eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd
2. Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd 
3. Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd

Op grond van tabel 2 blijft Patrimonium, op basis van de intern uitgevoerde controles, binnen de 95-100% norm van het Passend Toewijzen. Bij 6 toewijzingen is een niet-passende toewijzing gedaan. Dit is 1,3% van het totaal.

80-10-10 Monitor
Op grond van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn de woningcorporaties gehouden 80% van haar vrijkomende huurwoningen met een huurprijs tot € 710,68 toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 36.798. (= doelgroep I). Voor maximaal 10% van de toewijzingen mogen zij daarvan afwijken en woningen toewijzen aan bepaalde huishoudens met een inkomen tussen € 36.798 tot en met 41.056 (= doelgroep II) en voor maximaal 10% van de toewijzingen en met een inkomen boven € 41.056 (= buiten doelgroep).

Op basis van de aangeleverde inkomensgegevens komen wij tot de volgende aantallen en percentages verhuring aan de doelgroep:

Vanuit de stakeholders kwam de vraag om transparanter te zijn in onze woningtoewijzingen en om meer toewijzingen te realiseren voor urgenten en bijzondere doelgroepen, waaronder vergunninghouders. Dat hebben we ons ter harte genomen. Per 1 januari 2018 hebben we ons eigen inschrijfsysteem gestopt en ons aangesloten bij de andere corporaties in de stad Groningen. We zijn overgestapt op het aanbieden via WoningNet van de woningen die vrijkomen. Ingeschreven woningzoekenden kunnen wekelijks reageren op het woningaanbod. Het aanbieden van een woning vindt plaats op basis van het aantal punten waardoor woningzoekenden meer keuzevrijheid hebben gekregen. Eind 2018 kunnen we zeggen dat we meer kwetsbare personen hebben geplaatst dan andere jaren en onze manier van toewijzen is nu duidelijk en transparant voor iedereen. Zo is bijvoorbeeld het gemiddeld aantal punten bij de woningtoewijzing omhoog gegaan naar ruim 92 punten. Door over te gaan op het aanbieden van woningen via WoningNet bereiken we meer mensen met een hoger aantal punten. Vooraf heeft onze huurdersorganisatie enige zorg bij het aanbieden van woningen via WoningNet geuit, omdat de corporatie geen invloed meer heeft op wie en waar er geplaatst wordt (zoals voorheen). Om deze zorg te ondervangen wordt voordat de huurovereenkomst wordt getekend, via een intake de gegevens over de persoonlijke situatie, de reden van verhuizen en de financiële situatie bekeken.

In 2018 zijn vier huurdersverenigingen actief (Selwerd, Beijum, Vinkhuizen, De Wijert/Corpus den Hoorn/Stadspark) waarmee regelmatig is vergaderd. En daarnaast was er contact met enkele bewonerscommissies. 

Alle huurders zijn vertegenwoordigd in de overkoepelende huurdersorganisatie GWHP (Gemeenschappelijke Werkgroep Huurdersverenigingen Patrimonium). De GWHP kende een roerig jaar in 2018 door wisselingen in het bestuur. Er is een tijdelijk bestuur gekomen waarmee Patrimonium zeswekelijks een overleg voert. 
In het kader van de Overlegwet huurder verhuurder heeft Patrimonium met de GWHP  gesproken over ‘het bod 2019’ en de jaarlijkse huurverhoging. In ‘het bod’ worden de jaarlijkse prestatieafspraken vastgelegd tussen de corporaties en de gemeente.

Van de huurdersorganisatie wordt steeds meer gevraagd en de GWHP beraadt zich samen met Patrimonium op de wijze waarop het beste vorm gegeven kan worden aan de huurderparticipatie. Daarop zal dan ook de samenwerkingsovereenkomst worden aangepast.

Per 1 juli vindt de jaarlijkse huurverhoging plaats. In 2018 is voor een aantal woningen de huur verlaagd in het kader van de passendheidsgrens, gemiddeld is de huur met 1,7% verhoogd.

De huurder kan bij de Huurcommissie terecht met een bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging, met het niet eens zijn met een huurverhoging na een woningverbetering, met een verzoek van tijdelijke huurverlaging vanwege achterstallig onderhoud of als de huurder het niet eens is met de jaarafrekening voor de servicekosten. Deze commissie heeft in 2018 drie verzoeken met betrekking tot Patrimonium als verhuurder in behandeling genomen. Twee zaken zijn nog in behandeling, en bij één geschil is de huurder in het gelijk gesteld.

Deze klachtencommissie bemiddelt of brengt een advies uit aan de corporatie. Huurders  en woningzoekenden kunnen bij de Klachtencommissie terecht met klachten over bijvoorbeeld:

• Woonurgentie Groningen (beslissing urgentieaanvraag e.d.);
• De toepassing van de regels van toewijzen woningen;
• De dienstverlening van de corporatie;
• De wijze waarop ze zijn behandeld door de corporatie;
• De hoogte van aanvullende vergoedingen bij wijkvernieuwing;
• De vervangende woonruimte bij wijkvernieuwing;
• De manier waarop de herhuisvesting wordt geregeld bij wijkvernieuwing.

De commissie ontving in 2018 geen klachten over Patrimonium.

In aanvulling op het huurderonderzoek dat jaarlijks via de Aedes Benchmark plaatsvindt, is dit jaar een uitgebreider klanttevredenheidsonderzoek geweest op vijf onderdelen:

• algemene dienstverlening (7,5)
• reparaties (7,7)
• huur opzeggen (7,4)
• woning zoeken (7,6)
• nieuwe woning (7,7) 

We zijn tevreden met de cijfers en de achterliggende informatie hiervan en gaan aan het werk met de aandachtspunten die m.n. betrekking hebben op de informatievoorziening.

Per 1 juli 2018 is het voor onze huurders mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen per elke werkdag (in plaats van per de 1e of 16e dag van de kalendermaand), mits het geen algemeen erkende feestdag is, met een opzeggingstermijn van één maand. Hiermee bieden we de huurder meer mogelijkheden en voorkomen we piekmomenten in het werk van onze technische dienst.

In het verslagjaar waren er 561 mutaties waarmee er 544 woningen beschikbaar kwamen voor de verhuur en 17 voor de verkoop. Gemiddeld zijn dit 47 opzeggingen per maand. De mutatiegraad is daarmee 9,1% van het totale woningbezit (2017: 8,7%).

De mutatiegraad ligt in 2018 een fractie hoger dan in 2017, 17 opzeggingen meer. De gemiddelde mutatiegraad blijft hiermee redelijk stabiel in de afgelopen jaren. Ondanks een stijgende economie is er geen sprake van meer mutaties binnen het woningbezit van Patrimonium.

De mutaties naar type woning blijft stabiel. Het hoogst aantal mutaties is in de flatwoningen. Dit komt omdat Patrimonium verhoudingsgewijs veel flatwoningen in haar woningbezit heeft.

Van de 561 opgezegde woningen geven 121 adressen aan dat het kopen van een woning (in de stad of daarbuiten) en het gaan huren van een nieuwbouwwoning de reden is geweest van de verhuizing; dat is 22% van het totaal.

In totaal zijn er vijf juridische procedures gevolgd met als doel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens overlast. In alle vijf zaken heeft de rechter Patrimonium in het gelijk gesteld en zijn de woningen ontruimd. Daarnaast is bij twee adressen een ontruiming wegens huurschuld geweest.

We benaderen huurders met betalingsachterstanden actief. Voordat de vordering in handen wordt gegeven van de deurwaarder, wordt aan hen de mogelijkheid geboden om de betaling te regelen.

De huurachterstand bedroeg eind 2018 € 268.000 (2017: € 342.000) en exclusief zorgplaatsen en nevenruimten € 217.000 (2017: € 253.000). Het aantal huurders met een achterstand bedraagt 258 tegenover 269 per 31-12-2017. Eind 2018 waren 72 vorderingen in handen gegeven van de deurwaarder tegenover 87 per 31-12-2017. 

We zien dat de huurachterstand en het aantal huurders met een huurachterstand is afgenomen.

De als oninbaar af te schrijven huur bedroeg in 2018 € 32.221 (2017: € 14.004)

Leefbaarheid bepaalt in belangrijke mate of huurders ergens met plezier wonen. Woningzoekende nemen de leefbaarheid mee in hun keuzes voor een woning. Als de algemene ruimte in een wooncomplex en de woonomgeving schoon en opgeruimd is, voelen huurders zich welkom, prettig en veilig. 

In de nieuwe Woningwet wordt aangegeven wat wel en niet onder leefbaarheid mag vallen. Ook maken afspraken over investeringen in leefbaarheid onderdeel uit van de prestatieafspraken van gemeente, huurdersorganisatie en corporatie. Het maximum bedrag voor leefbaarheid is € 127,39 per jaar per DAEB eenheid (prijspeil 2018).

In 2018 heeft het managementteam een notitie Leefbaarheid vastgesteld, waarin is bepaald wat wordt verstaan onder leefbaarheid; ook is daarin benadrukt dat een correcte verwerking van de uitgaven voor leefbaarheid in de financiële administratie nodig is.  

In 2019 wordt toegewerkt naar en visiedocument op leefbaarheid in wordt in afstemming met bewoners en andere stakeholders bekeken waar we op gaan inzetten per wijk. 

In de onderstaande tabel is aangegeven welke activiteiten worden uitgevoerd in het kader van Leefbaarheid.

Buurthuiskamers
Op het gebied van leefbaarheid is er in 2018 gewerkt aan professionalisering en doorstart van een aantal buurthuiskamers/ontmoetingsruimten. De buurthuiskamer in Vinkhuizen aan de Platinalaan heeft een nieuw bestuur gekregen en de stichting Stuif es in Platinaflat is opgericht. Op 6 oktober heeft  wethouder Roeland van der Schaaf de buurthuiskamer officieel feestelijk geopend. Het is een bruisende plek voor bewoners en omwonenden, waar diverse activiteiten worden georganiseerd.  

Prioritaire wijken
Patrimonium heeft vanuit de prestatieafspraken met de gemeente Groningen gewerkt aan vitale en leefbare wijken Ook door middel van de vier wijkvernieuwingswijken (prioritaire wijken) heeft Patrimonium haar bijdrage geleverd aan de leefbaarheid. Het betreft de wijken, Selwerd, Beijum, Indische Buurt, De Wijert. De leefbaarheidsconsulenten hebben aan diverse projecten/initiatieven een bijdrage geleverd.

Extra Schoonservice
De aanblik van de stad wordt voor een belangrijk deel mede bepaald door de kwaliteit van de woonomgeving. 
Door de overheid worden vanuit sociale overwegingen werkgelegenheidsregelingen ontwikkeld en gefinancierd waardoor mensen aan het arbeidsproces kunnen deelnemen en ingezet kunnen worden voor onder andere dit soort projecten. Door deze financiële bijdrage wordt het in de praktijk betaalbaar.

Aangesproken door het idee dat meer mensen aan het arbeidsproces kunnen deelnemen in combinatie met de mogelijkheid om de leefbaarheid van de stad te vergroten, heeft Patrimonium in overleg met Werkprojecten Groningen sinds 1997 het Extra Schoon Service project opgezet. Het gaat om twee teams van twee personen. De twee ploegen rijden vier dagen in de week door het gehele werkgebied van Patrimonium. Alle rommel wordt verwijderd. Ondanks de bezuinigingen van de overheid en de stijgende kosten gaat Patrimonium hiermee door.

Patrimonium heeft drie opzichters mutatie & wijkbeheer in dienst die onder anderen tot taak hebben zorg te dragen voor een goede kwaliteit van de woonomgeving. Het gaat dan niet alleen om het algemene groen en de openbare portieken maar ook om het onderhoud van de voor- en/ of achtertuin van de woningen. Bewoners die hun tuin verwaarlozen, spreken we aan op hun verantwoordelijkheid en ze worden verplicht de tuin netjes te maken. Bij nalatigheid hierin wordt het tuinonderhoud uiteindelijk in opdracht van Patrimonium uitgevoerd door een hoveniersbedrijf, voor rekening van de huurder. 

Ook besteden deze opzichters aandacht aan het verwijderen van graffiti. Zodra ze horen of zien dat woningen of gebouwen zijn beklad, regelen ze dat de graffiti wordt verwijderd. Vaak gebeurt dat nog dezelfde dag. Netheid bepaalt voor een groot deel de uitstraling van de wijk en is daarmee belangrijk voor een goede leefbaarheid.

Met de collega-corporaties en de gemeente vindt waar nodig overleg plaats over de kwaliteit van het beheer van het groen en de bestrating. De werkzaamheden kunnen daardoor beter op elkaar worden afgestemd, wat eveneens leidt tot kwaliteitsverbetering. 

In sommige wijken vindt 1x per jaar een wijkschouw plaats. Dit gebeurt in wisselende samenstelling met onder anderen een vertegenwoordiging van de huurdersvereniging en vertegenwoordigers van de collega-corporaties en gemeente. Bewoners ervaren dit doorgaans als zeer positief.

In 2018 is er een vermeerdering geweest van het aantal overlast- en zorgmeldingen. Ook de complexiteit van de meldingen is toegenomen. We zien een veranderende, steeds kwetsbaardere doelgroep, met meer problematiek. Dit heeft er toe geleid dat de afdeling Sociaal Domein tot stand is gekomen met inzet van meerdere leefbaarheidsconsulenten. Patrimonium wil door inzet van de leefbaarheidsconsulenten er zorg voor dragen dat de meldingen van geluidsoverlast, burenruzies, extreme vervuiling, zorgmeldingen rondom psychiatrische en verslavingsproblematiek, adequaat en zorgvuldig worden behandeld.

Door de complexiteit van de overlastmeldingen is in 2018 meer gebruik gemaakt van juridische ondersteuning van een advocaat.

Met name in situaties waar het gaat om burenruzies, heeft Patrimonium er regelmatig voor gekozen om professionele Buurtbemiddeling in te zetten via het MJD. 

Onze procedure inzake de behandeling van overlastzaken hebben wij onder de loep genomen en is geactualiseerd. De vernieuwde versie hebben wij op onze website geplaatst. Door middel van onze nieuwe procedure is het voor de huurders duidelijker geworden wat ze wel of niet van Patrimonium kunnen verwachten. Ook geven wij diverse tips hoe om te gaan met de buren.  Hiermee hebben wij een start gemaakt met het preventief werken. 

De samenwerking met de Wij-teams in de verschillende wijken en meldpuntfunctionarissen van Meldpunt Overlast en Zorg is intensiever geworden. Vanuit het stappenplan van de Casustafels zijn er gedragsaanwijzingen en trajecten “zittende huurders” via Bureau Woonkans afgesloten.

In de prestatieafspraken Groningen zijn de uitvoeringsafspraken vastgelegd tussen de gemeente, huurdersorganisaties en woningcorporaties in de stad Groningen. De prestatieafspraken zijn onderdeel van de nieuwe Woningwet. In het uitvoeringsprogramma ‘Groningen blijft in beweging’ zijn de ambities vertaald in activiteiten.
Jaarlijks wordt ‘het bod’ vastgesteld met afspraken door de individuele woningcorporatie met haar huurdersorganisatie. 

Patrimonium kent meerdere seniorencomplexen, vaak met een recreatiezaal waar bewoners activiteiten kunnen organiseren. Ook onze nultredenwoningen (benedenwoningen, portieketagewoningen met lift, galerijflats met lift) zijn geschikt voor seniorenhuisvesting. 

Onze ervaring is dat senioren bij het ouder worden liever niet verhuizen, en als dat toch nodig is dan willen ze graag in dezelfde wijk blijven wonen. Als gevolg van het overheidsbeleid moeten senioren zo lang mogelijk thuis wonen als ze beperkingen krijgen.

In de wijken Selwerd en Beijum realiseren we nieuwe seniorenwoningen. Daarmee bieden we mensen uit eengezinswoningen de mogelijkheid om door te stromen naar een seniorenwoning in die wijk. 

In 2018 zijn twee aangepaste woningen weer verhuurd aan mensen die vanwege een medische reden aangewezen waren op een aangepaste woning.

Eind 2018 is door de gemeente Groningen en de corporaties in de stad Groningen een woonlastenonderzoek uitgevoerd voor de hele stad Groningen, Ten Boer en Haren (nieuwe gemeente Groningen). Er is voor gekozen om het onderzoek niet alleen te richten op huurders maar ook op huiseigenaren.

Op deze manier is meer inzicht te krijgen in de woonbehoeftes van huurders en eigenaren en tevens in de financiële situatie, zodat inzichtelijk wordt waar de aandachtpunten zitten voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningen in de gemeente Groningen.

De planning is dat medio 2019 een rapportage gereed is.

Huurdersoordeel volgens Aedes benchmark

Voor het prestatieveld Huurdersoordeel hebben we net als vorig jaar het bedrijf KWH ingeschakeld. KWH heeft voor ons gedurende vijf maanden op vier onderdelen een korte enquête afgenomen (via mail/telefoon) van onze huurders. De vier onderdelen zijn: Nieuwe huurders, Huurders met reparatieverzoek, Vertrokken huurders en Ervaren woonkwaliteit. Het laatste onderdeel, Ervaren Woonkwaliteit, wordt gebruikt voor het prestatieveld Onderhoud & Verbetering. De cijfers zijn wat lager ten opzichte van vorig jaar maar ten opzichte van onze collega corporaties in de stad zitten we gemiddeld aan de hoge kant.